매물의 용도지역·지목·건축물 종류가 무슨 뜻인지, 그리고 그게 왜 가격을 가르는지 정리했습니다.
매물 하나를 보면 곧바로 질문이 생깁니다 — "여기 뭘 지을 수 있지?" 그 답은 네 겹의 규제를 차례로 통과해야 나옵니다.
도시지역과 비도시지역. 21개 용도지역별 건폐율·용적률 상한. 계획관리지역이 중요한 이유.
용도지역 위에 겹쳐 걸리는 규제. 농업진흥지역·보전산지 등 실무에서 더 결정적인 보전규제.
단독·다가구·다세대·연립·아파트의 법적 차이. 집합건물이란 무엇인가. 공장·창고 분류와 지목 28종.
접도의무와 막다른 도로, 경사도, 상하수도, 농지보전부담금과 대체산림자원조성비.
"계획관리지역이니까 지을 수 있다"는 판단이 자주 틀립니다.
용도지역은 네 겹 중 첫 겹일 뿐입니다. 계획관리지역이어도 농업진흥구역이거나 공익용산지면 지을 수 없고, 도로에 2m 이상 접하지 않으면 용도지역과 무관하게 건축허가가 나지 않습니다.
www.eum.go.kr 에서 지번만 넣으면 그 필지의 규제가 한 장에 나옵니다. 무료입니다.
보셔야 할 세 칸:
여기에 더해 「행위제한내용」 → 「건축물 용도별 건축 가능 여부」를 조회하면, 네 겹의 규제를 모두 반영한 결과를 바로 볼 수 있습니다. 표를 대조하는 것보다 빠르고 정확합니다.
| 사이트 | 무엇을 확인하나 |
|---|---|
| 토지이음 | 토지이용계획확인서, 행위제한내용, 지구단위계획 |
| 자치법규정보시스템 | 지자체 도시계획조례 — 실제 건폐율·용적률, 개발행위허가 경사도 기준 |
| 국가법령정보센터 | 국토계획법·건축법·농지법·산지관리법 원문 |
| 실거래가 공개시스템 | 주변 실거래 사례 |
| 산림청 | 대체산림자원조성비 연도별 고시 단가 |