02 · 용도지구 · 용도구역

용도지구 · 용도구역 · 보전규제

용도지역 위에 겹쳐서 걸리는 규제들입니다. 실무에서는 이쪽이 더 결정적인 경우가 많습니다.

용도지역만으로는 규제가 끝나지 않습니다. 그 위에 용도지구가 얹히고, 그와 별개로 용도구역이 걸릴 수 있으며, 다른 법령에 따른 보전규제가 또 있습니다.

규제는 층으로 쌓입니다

용도지역(기본 골격) → 용도지구(그 제한을 강화하거나 완화) → 용도구역(별도 목적의 규제) → 다른 법령상 보전규제

아래로 갈수록 더 강한 제한인 경우가 많습니다. 용도지역이 계획관리라 좋아 보여도, 농업진흥구역이면 사실상 못 짓습니다.

용도지구 — 용도지역의 제한을 조정

모든 땅에 지정되는 것이 아니라, 필요한 곳에만 붙습니다. 2017년 개정으로 종류가 정리되어 현재 9종입니다. (과거의 미관지구는 경관지구로 통합되었습니다.)

취락지구와 개발진흥지구는 규제를 푸는 쪽입니다. 비도시지역 매물에서 이 두 지구가 붙어 있으면 유리한 신호일 수 있습니다.

구역을 체계적으로 관리하기 위해 세운 계획입니다. 배치·규모·용도·높이가 계획서에 정해져 있고, 거기 맞는 건축물만 지을 수 있습니다.

토지이음에서 해당 필지의 지구단위계획을 조회하면 실제 계획 내용을 볼 수 있습니다. 일반 용도지역 규정보다 지구단위계획이 우선하므로, 이 구역이면 계획서를 먼저 봐야 합니다.

토지이용계획확인서의 「다른 법령 등에 따른 지역·지구등」 칸입니다. 용도지역이 좋아 보여도 여기서 막히는 경우가 많습니다.

비옥한 농지를 보전하기 위해 국가가 따로 관리하는 지역. 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉩니다.

산지는 보전산지와 준보전산지로 나뉘고, 보전산지는 다시 둘로 갈립니다.

일반적인 개발이 가능한 것은 준보전산지입니다. "임야인데 싸다"는 매물은 보전산지 여부를 먼저 확인해야 합니다.

건축이 사실상 막히는 규제 — 체크리스트

토지이용계획확인서에 아래가 보이면 지자체 건축허가 담당자 확인이 필수입니다.