다가구와 다세대의 차이는 층수가 아니라 소유권 구조입니다. 여기서 세금·대출·매매 방식이 갈립니다.
같은 "주택"이라도 법적으로는 전혀 다른 건물입니다. 특히 다가구와 다세대는 겉모습이 거의 같은데 소유 구조가 완전히 달라, 매물 정보에서 가장 많이 헷갈리는 지점입니다.
지목은 「공간정보관리법」상 토지의 구분(28종)이고, 주된 목적은 과세입니다. 건축물의 용도는 「건축법」상 건물의 구분입니다.
지목이 '전(밭)'이어도 절차를 밟아 '대'로 바꾸고 건물을 지을 수 있습니다. 지목은 결과이지 제약이 아닙니다. 제약은 용도지역·용도지구·용도구역이 겁니다.
1필지 1지목이 원칙이며, 적법한 절차로 전환할 수 있습니다.
| 전 | 답 | 과수원 | 목장용지 | 임야 | 광천지 | 염전 |
| 대 | 공장용지 | 학교용지 | 주차장 | 주유소용지 | 창고용지 | 도로 |
| 철도용지 | 제방 | 하천 | 구거 | 유지 | 양어장 | 수도용지 |
| 공원 | 체육용지 | 유원지 | 종교용지 | 사적지 | 묘지 | 잡종지 |
굵게 표시한 대 · 공장용지 · 창고용지 · 도로가 이 서비스의 매물에서 자주 등장합니다.
「건축법 시행령」 별표1은 건축물을 용도별로 분류합니다. 주택은 크게 둘로 갈립니다.
| 대분류 | 종류 | 층수 | 바닥면적 합계 | 소유 |
|---|---|---|---|---|
| 단독주택 — 건물 전체가 하나의 소유권 | ||||
| 단독주택 | 단독주택 | — | — | 1인(또는 공유) 소유 호별로 나눠 팔 수 없음 |
| 단독주택 | 다중주택 | 3개층 이하 | 660㎡ 이하 | |
| 단독주택 | 다가구주택 | 3개층 이하 | 660㎡ 이하 · 19세대 이하 | |
| 공동주택 — 호별로 구분소유 (= 집합건물) | ||||
| 공동주택 | 다세대주택 | 4개층 이하 | 660㎡ 이하 | 호별 구분소유 각 호를 따로 등기·매매 |
| 공동주택 | 연립주택 | 4개층 이하 | 660㎡ 초과 | |
| 공동주택 | 아파트 | 5개층 이상 | — | |
| 공동주택 | 기숙사 | — | — | |
겉보기엔 둘 다 여러 세대가 사는 3~4층 건물이라 구분이 안 됩니다. 결정적 차이는 이것입니다.
매물을 볼 때 등기부등본이 건물 전체 1통인지, 호별로 나뉘어 있는지를 보면 바로 구분됩니다. 세금·대출·임대차 처리가 모두 달라지므로 이 구분이 가격에 직결됩니다.
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 적용되는, 한 동의 건물이 구조상·이용상 독립된 여러 부분으로 나뉘어 각각 소유권의 대상이 되는 건물입니다. 아파트·다세대·연립·오피스텔·상가 등이 해당합니다.
집합건물은 전유부분(각자 소유)과 공용부분(계단·복도·주차장 등 공동 소유)으로 나뉘고, 관리단·관리규약이 별도로 작동합니다. 단독·다가구에는 이런 구조가 없습니다.
| 용도 | 포함되는 것 | 주로 어디에 |
|---|---|---|
| 공장 | 물품 제조·가공·수리에 계속적으로 이용되는 건축물 | 전용·일반·준공업지역, 계획관리지역(제한적) |
| 창고시설 | 창고, 하역장, 물류터미널, 집배송시설 | 공업지역, 계획관리지역, 유통상업지역 |
| 제1종 근린생활시설 | 소매점(1,000㎡ 미만), 휴게음식점(300㎡ 미만), 의원, 이용원 등 | 대부분의 용도지역에서 비교적 허용 범위가 넓음 |
| 제2종 근린생활시설 | 일반음식점, 제조업소, 학원, 사무소, 단란주점 등 | 지역별 제한 차이가 큼 |
| 업무시설 | 사무소, 오피스텔 | 상업·준주거·준공업 |
| 판매시설 | 도소매시장, 상점(근생 규모 초과) | 상업지역 중심 |
| 동물 및 식물 관련 시설 | 축사, 온실, 도축장 | 농림·관리지역 |
| 위험물 저장 및 처리 시설 | 주유소, 액화가스 취급소 | 별도 이격거리 규제 |
별표1 전체는 29개 용도로 나뉩니다. 위는 토지·공장 매물에서 자주 쓰이는 것만 추린 것입니다.
토지이음에서 지번을 조회하면 「행위제한내용」 → 「건축물 용도별 건축 가능 여부」를 볼 수 있습니다.
용도지역·지구·구역을 전부 반영한 결과라, 표를 하나하나 대조하는 것보다 빠르고 정확합니다.
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